مسکن؛ رویای از دست رفته؟/ بررسی بازار مسکن

به گزارش آوای آگاه؛ بازار مسکن طی سال‌های گذشته روند نوسانی داشته و با دوره‌های رونق و رکودی مواجه بوده ‌است. بسیاری رونق در بازار مسکن را ناشی از افزایش قیمت واحدهای مسکونی می‌دانند. در صورتی که افزایش قیمت مسکن و عدم بهبود قدرت تقاضا می‌تواند منجر به کاهش حجم معاملات و وقوع رکود در بازار مسکن ‌شود؛ بنابراین به کاهش حجم معاملات که نماینده‌ بخش تقاضا است، توام با افزایش قیمت مسکن، رکود تورمی اطلاق می‌شود. حجم معاملات از سال ۱۳۹۰ تا انتهای سال ۱۴۰۲ کاهش تقریباً ۸۰درصدی را تجربه کرده‌ است. در حالی که قیمت مسکن در همین بازه زمانی بیش از ۳۶ برابر شده ‌است.

یکی از شاخص‌هایی که قدرت خرید متقاضیان را در بازار مسکن نشان می‌دهد، طول دوره انتظار خرید مسکن است که از  سال ۱۳۷۰ به طور متوسط در سطح ۲۷ سال قرار دارد. با جهش قیمت مسکن در سال ۱۳۹۹، این شاخص به بالاترین سطح تاریخی رسید و تا مردادماه سال ۱۴۰۳ به ۵۵ سال رسید که می‌تواند تهدیدی از سمت تقاضا برای بازار مسکن باشد. با این حال تخمین زده می‌شود که این نسبت در خردادماه سال ۱۴۰۲ به ۷۲ سال نیز رسیده باشد. تمامی این آمار و شاخص‌ها تأثیر خود را در حجم معاملات مسکن نیز نشان می‌دهد. متوسط حجم معاملات ماهانه در سال ۱۴۰۲ نسبت به سال ۱۴۰۰ با ۴۱درصد کاهش روبه‌رو بوده است و عمیق‌تر شدن رکود در بخش مسکن را به وضوح نشان می‌دهد.

وضعیت بازار مسکن از بعد عرضه نیز شرایط مطلوبی ندارد. با ورود حجم قابل توجه نقدینگی به بازار مسکن از سال ۱۳۹۹، قیمت زمین واگرایی قابل توجهی با قیمت واحدهای مسکونی پیدا کرد و تا پایان سال ۱۴۰۰ این واگرایی به اوج رسید که نسبت قیمت یک متر مربع زمین کلنگی به یک متر مربع واحد مسکونی در تهران را به ۱.۵۶ رساند (متوسط این نسب ۱.۱۱ است). یک عامل مهم، افزایش سرعت رشد قیمت زمین نسبت به متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در عصر جهش به افزایش فعالیت‌های سفته‌بازی و شیوع سرمایه‌گذاری‌های کلان در این بازار برمی‌گردد. علاوه بر آن، کاهش عرضه زمین، امنیت سرمایه‌‌گذاری به دلیل نداشتن استهلاک، توسعه عمودی در ساخت مسکن از جمله عوامل تأثیرگذار بر افزایش این نسبت است. با توجه به اینکه سهم قابل توجهی از بهای تمام شده واحدهای مسکونی را زمین تشکیل می‌دهد، این واگرایی در کنار کاهش قدرت خرید متقاضیان مسکن، منجر به کاهش ساخت‌وساز واحدهای مسکونی شد؛ به طوری که واحدهای مسکونی ساخته شده در تهران به پایین‌ترین مقدار در ۲۰ سال اخیر رسید.

با توجه به تخمین تعداد خانوار در کشور، تا پایان سال ۱۴۱۰ حدود ۵.۷ میلیون مسکن مورد نیاز است که نیاز به ساخت سالانه حدود ۷۱۲هزار واحد مسکونی را نشان می‌دهد. این در حالی است که از سال ۱۴۰۰ تا پایان سال ۱۴۰۲ به‌طور متوسط حدود ۳۹۰هزار واحد مسکونی ساخته شده است که پوشش ۵۴درصدی با میزان واحد مسکونی مورد نیاز را نشان می‌دهد.

برای به دست آوردن بازدهی مسکن از سال ۱۳۹۰، تنها نمی‌‌توان به رشد قیمتی مسکن بسنده کرد. چرا که درآمد ناشی از اجاره یکی از پارامترهایی است که بر عملکرد بازار مسکن اثرگذار است. با تجمیع اثر درآمدی حاصل از اجاره مسکن منهای استهلاک و اثر افزایش قیمت و با فرض آنکه سرمایه‌گذار درآمد حاصل از اجاره را به سپرده بانکی تبدیل می‌کند و هر ساله بهره بانکی ناشی از تجمیع درآمدهای اجاره‌ای سال‌های قبل را نیز دریافت کند، به این نتیجه می‌رسیم که مجموع بازدهی بازار مسکن از ابتدای دهه ۹۰ تا انتهای سال ۱۴۰۲ (با احتساب کسب درآمد اجاره منهای استهلاک و سرمایه‌گذاری حاصل از درآمد اجاره در سپرده بانکی) برابر با ۱۹۶۴درصد بوده‌ است.

رشد قیمتی هر متر مربع واحد مسکونی در مناطق تهران از سال ۱۳۹۷ نشان می‌دهد که منطقه ۱۰ با۱۸۲۰درصد بیشترین و منطقه ۳ با ۱۲۶۰درصد کمترین رشد قیمتی را در این بازه ثبت کرده‌اند؛ در حالی که بررسی حجم معاملات در این بازه زمانی نشان می‌دهد که هر ساله بیشترین حجم معاملات در منطقه ۵ صورت گرفته‌ و کمترین حجم معاملات مربوط به منطقه ۱۹ بوده ‌است. برآیند رشد قیمتی در این بازه زمانی نشان می‌دهد که با توجه به کاهش قدرت خرید پس از جهش قیمتی مسکن در سال ۱۳۹۹، تقاضای واحد‌های مسکونی در مناطق جنوبی بهتر از مناطق شمالی بوده و با توجه به این‌که طول دوره خرید مسکن با وجود بهبود جزئی همچنان در سطوح بالایی قرار دارد، انتظار می‌رود که تقاضای مسکن در مناطق جنوبی و حومه شهرها همچنان بالاتر از مناطق شمالی باشد.

رشد واقعی (تورم‌زدایی شده) قیمت مسکن در خردادماه به ۱۷-درصد رسیده که در محدوده کف بازدهی تاریخی قرار داشته و به این کف واکنش نشان داده و در مردادماه به ۱۱-درصد رسیده است. علاوه بر آن با توجه به برآورد دلار اقتصادی ۶۶۸۰۰ تومانی در انتهای سال ۱۴۰۳، قیمت هر متر مربع آپارتمان مسکونی با فرض میانگین قیمت دلاری ۱۴۶۳ دلاری برای هر متر مربع واحد مسکونی در تهران، در انتهای سال ۱۴۰۳ به حدود ۹۷.۷ میلیون تومان می‌رسد که رشد ۱۰درصدی نسبت به مردادماه و ۲۰درصدی نقطه به نقطه را نشان می‌دهد.

مسکن، دارایی‌ با دو نوع نگاه مصرفی و سرمایه‌ای است که نگاه طیف وسیعی از افراد اعم از خریداران و سرمایه‌گذاران به چشم‌انداز آن است. در نتیجه، مطالعه و رفع ابهام‌های بازار مسکن برای سال‌های آتی امری ضروری به نظر می‌رسد.

بررسی بازدهی طبقات دارایی نشان می‌دهد که بازدهی اسمی و واقعی (تورم‌زدایی شده) تمامی طبقات دارایی از ابتدای سال ۱۳۹۷ تا خردادماه سال جاری مثبت بوده است.

رشد واقعی مسکن نشان می‌دهد که علاوه بر سپر تورمی بودن مسکن، این دارایی با اختلاف قابل توجهی بازدهی بالاتری نسبت به دلار ایجاد کرده و سرمایه‌گذاران خود را منتفع نموده است.

مسکن و به‌طور جامع‌تر املاک و مستغلات در اغلب اقتصادها به مراتب کم ریسک‌تر از سایر دارایی‌ها است. در اقتصاد ایران به‌طور معمول شاهد کاهش قیمت اسمی مسکن نیستیم. این در حالی است که سایر دارایی‌ها در واکنش به تحولات اقتصاد کلان و افزایش نااطمینانی‌ها و تعدد ریسک‌ها شاهد افت ارزش خود هستند.

در شرایط حال حاضر کشور و افزایش نااطمینانی‌ها می‌توان انتظار داشت که به دلیل قابلیت حفظ ارزش مسکن، سرمایه‌گذاران نگاه ویژه‌ای به مسکن داشته باشند. با این حال رکود در معاملات، ریسک نقدشوندگی در این دارایی را بیش از پیش افزایش داده و از سوی دیگر با افزایش بی‌سابقه قیمت مسکن، خرید آن را برای عموم جامعه به یک رویا تبدیل کرده است. بر همین اساس ظهور ابزارهای جدید مالی می‌تواند مشکل سرمایه‌گذاری در بازار املاک را برای بساری از افراد حل کند.

در محاسبه بازدهی مسکن، بازدهی ناشی از اجاره لحاظ نشده است.

طول دوره انتظار خرید مسکن در سطوح بالای تاریخی

یکی از پارامترهای مهمی که می‌تواند نشان‌دهنده قدرت خرید متقاضیان مسکن باشد، دوره انتظار خرید مسکن است که در سال ۱۴۰۱ به ۴۵ سال رسید. در صورتی که متوسط رشد درآمدی را در سال ۱۴۰۲ برابر با ۴۰درصد در نظر بگیریم، در خردادماه  ۱۴۰۲ شاهد رسیدن دوره انتظار خرید مسکن به بالاترین سطح تاریخی بوده‌ایم که با توجه روند قیمتی هر متر مربع آپارتمان در تهران، شاهد کاهش این نسبت تا مردادماه سال ۱۴۰۳ و رسیدن آن به ۵۵ سال هستیم.

این نسبت با فرض پس انداز ۳۰درصد از درآمد سالانه یک شهروند تهرانی برای خرید یک آپارتمان ۷۵ متری به قیمت متوسط محاسبه شده است. اعداد فعلی این نسبت نشان می‌دهد حذف بخش اعظم تقاضای مصرفی ناشی از ناتوانی در خرید مسکن می‌تواند بر رکود در بازار مسکن دامن بزند.

ساخت مسکن در مناطق بی‌متقاضی توسط دولت طی سالیان گذشته، کاهش میزان تسهیلات پرداختی جهت ساخت، افزایش هزینه مصالح و مجوزها، آماده نبودن زیر ساخت‌های حمل و نقل در شهرهای جدید و سایر عوامل اثرگذار بر حوزه مسکن همگی دست به دست هم داده‌اند تا دوره انتظار خرید مسکن با ثابت ماندن همه شرایط به میزانی افزایش یابد که دیگر اکثر افراد خود را از این نیاز اساسی محروم می‌دانند و هیچ سپر امن و مطئنی جهت برخورداری از بازدهی بازار مسکن به‌منظور حفظ قدرت خرید مسکن در سال‌های آتی را در دسترس نمی‌بینند.

هزینه غیرقابل تحمل مسکن

نسبت سهم مسکن از هزینه خانوار شهری بیانگر هزینه اجاره مسکن به متوسط هزینه خانوار شهری بوده و این نسبت یکی از شاخص‌های اندازه‌گیری میزان مقرون به صرفه بودن مسکن است و سهم مسکن از هزینه بالای ۳۰درصد نشان از مقرون به صرفه نبودن مسکن است. افت و خیز این نسبت را می‌توان در روند تورم اجاره مسکن و تورم کل جستجو کرد؛ بدین شکل که بالا رفتن و فاصله گرفتن تورم اجاره از تورم مسکن منجر به بالا رفتن این نسبت می‌شود و بالعکس. با توجه فضای تورمی حاکم بر اقتصاد کشور، به نظر می‌رسد سهم مسکن از هزینه‌های خانوار در سال‌های آتی مجدداً افزایش یابد و مسکن سهم بیشتری از هزینه خانوار را به خود اختصاص دهد.

با توجه به اینکه طی سال‌های ۱۳۹۷ الی ۱۴۰۲ بازار مسکن در شهر تهران به طور متوسط سالانه ۵۵% رشد کرده، اما هنوز میزان تورم اجاره به اندازه این عدد رشد نکرده است، به نظر می‌رسد با توجه به کاهش درآمد حاصل از اجاره (بالا بودن نسبت P/R) همچنان شاهد تورم در قسمت اجاره بها حداقل برای یک سال آتی باشیم. رشد اجاره بها در بسیاری از مناطق تهران و سایر شهرهای کشور به حدی بوده که پدیده مهاجرت معکوس و مهاجرت درون استانی در سال‌های گذشته روند افزایشی به خود گرفته و باعث افزایش قیمت نامتعارف مسکن در برخی از مناطق حاشیه‌ای گردیده است.

افزایش سهم معاملات مسکن کم متراژ؛ نمود کاهش قدرت خرید

بررسی حجم معاملات انجام شده در شهر تهران با توجه به متراژ مسکن معامله شده از سال ۱۳۹۶ تا مرداد سال جاری نشان می‌دهد که به وضوح شاهد کاهش قدرت خرید جامعه در بازار مسکن هستیم. با این حال باید توجه داشت که حجم معاملات مسکن با متراژهای بالاتر از ۲۰۰ متر مربع تقریباً ثابت باقی مانده‌ و این نشان از وجود تقاضای خاص برای اینگونه مسکن‌ها است.

افزایش قابل توجه واگرایی قیمت زمین و واحدهای مسکونی

همه مشکلات بخش مسکن از سمت تقاضا نشأت نگرفته و باید موضوع را در طرف دیگر یعنی عرضه مسکن هم جستجو کرد. شاید در نگاه اول مقصر اصلی افزایش قیمت مسکن، افزایش نقدینگی و وجود دلالان در این بازار گزینه‌های اصلی افزایش قیمت عنوان شوند، اما با نگاهی به سمت عرضه می‌توان ملاحظه کرد که کم‌کاری دولت‌ها و اشتباهات در برنامه‌ریزی‌های انجام شده نیز جزء عوامل اثرگذار بر مشکلات موجود در بازار مسکن است.

برآوردها از قیمت تمام شده یک واحد مسکونی در کشور نشان می‌دهد ۶۰درصد بهای تمام شده مربوط به زمین، ۵درصد مربوط به مجوزهای شهرداری و نظام مهندسی و ۳۵درصد دستمزد و نهاده‌های ساختمانی است.

نسبت قیمت زمین به قیمت واحد مسکونی از سال ۱۳۹۷ افزایش قابل توجهی یافته است. کاهش عرضه زمین، امنیت سرمایه‌‌گذاری به دلیل نداشتن استهلاک و پتانسیل توسعه عمودی در ساخت مسکن از جمله عوامل تأثیرگذار بر افزایش این نسبت است. با افزایش جمعیت و افزایش ساخت مسکن با وجود ثابت بودن زمین در دسترس، روند افزایش این نسبت در بلندمدت قابل انتظار است.

از سوی دیگر، یک علت تشدید گسل قیمتی بین زمین و مسکن به کمبود موجودی زمین قابل ساخت در شهر تهران مربوط می‌شود. به‌دلیل ساخت‌وسازهای گسترده از سال‌های قبل تاکنون، بازار زمین با گذر زمان با کمبود عرضه مواجه شده است؛ یعنی سال به سال عرضه زمین نیز کاهش یافته است. این موضوع یعنی کاهش عرضه در برابر افزایش تقاضای سرمایه‌ای برای خرید زمین در عصر جهش قیمت‌ها که در بیش‌فعالی قیمتی زمین نسبت به مسکن موثر بوده است.

ظرفیت ساخت و ساز مسکن در تهران به پایان رسیده است؟!

در سال ۱۴۰۲، تعداد واحدهای مسکونی پیش‌بینی شده در پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان مسکونی در شهر تهران برابر با ۳۹.۷هزار واحد بوده‌ است که با وجود بهبود جزئی نسبت به سال قبل، همچنان وضعیت کم‌رمقی را در بخش عرضه مسکن تهران نشان می‌دهد. در کل کشور نیز تعداد واحدهای مسکونی پیش‌بینی شده در پروانه‌های صادرشده در فصل زمستان برابر با ۱۲۹هزار واحد بوده که نسبت به فصل گذشته ۷.۲درصد رشد یافته ‌است.

بررسی آمار تعداد پروانه‌های صادرشده ساخت مسکن در کشور از رشد حدوداً ۱۴درصدی در سال ۱۴۰۲ نسبت به سال ۱۴۰۱ حکایت دارد. با این حال، آمار سال ۱۴۰۲ نسبت به سال ۱۳۹۷ و ۱۳۹۹ به ترتیب شاهد رشد %۵ و کاهش ۲۷% بوده است.

با توجه به آمار منتشرشده به این نتیجه می‌رسیم که با وجود نیاز فراوان به مسکن، ساخت واحدهای مسکونی کاهش قابل توجهی داشته است. این کاهش در شهر تهران به سطوح بی‌سابقه‌ای رسیده است؛ به نحوی که نسبت تعداد پروانه‌های احداث ساختمان در شهر تهران به کل کشور به حدود ۴درصد رسیده است. این درحالی است که این نسبت در سال ۱۳۹۰ حدود ۱۸درصد و در سال ۱۳۹۵، ۱۴درصد بوده است. این اتفاق نشان می‌دهد که میل ساخت به مسکن در شهر تهران دیگر مثل گذشته نیست و کشش عرضه در این شهر جای خود را به سایر نقاط کشور داده است.

به‌طور کلی، کاهش پروانه‌های ساخت می‌تواند مبین کاهش عرضه برای مسکن باشد که ناشی از کاهش انگیزه از سمت عرضه‌کننده برای ساخت مسکن بوده است. همچنین کمبود زمین‌های مناسب برای ساخت واحدهای مسکونی، افزایش قابل توجه قیمت زمین و هزینه‌های ساخت و سخت‌گیری بیشتر درخصوص قوانین ساخت از دیگر دلایلی است که می‌تواند بر کاهش عرضه اثرگذار باشد.

عدم تغییر در میزان تسهیلات پرداختی به بخش مسکن

پس از سال ۱۴۰۰ و تکلیف بانک‌ها (طبق بند الف تبصره ۱۸ قانون بودجه سال ۱۴۰۰ و ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن) به پرداخت ۲۰% از منابع خود به به بخش مسکن علاوه بر فشار به سیستم بانکی و کاهش قدرت تسهیلات دهی، طبق آمار مربوطه از سال ۱۴۰۰ تا مرداد ۱۴۰۳ تنها ۲۲۳ همت به بخش مسکن توسط شبکه بانکی اختصاص داده شد که از این میزان ۵۴% مربوط به ساخت مسکن خود مالکی و نهضت ملی مسکن بوده و سایر آن مربوط به مسکن روستایی و ودیعه مسکن (پرداخت وام به مستاجرین) بوده است.

همچنین در سال ۱۴۰۰ مجموع وام پرداختی توسط شبکه بانکی به بخش مسکن در حدود ۶.۲% بوده که این نسبت در سال ۱۴۰۲ به ۵.۶% کاهش پیدا کرده است. در حال حاضر میزان وام پرداختی به زوجین در شهر تهران برای خرید مسکن برابر با ۸۰۰ میلیون تومان (به علاوه ۱۶۰ میلیون تومان وام جعاله) است که نرخ اسمی بازپرداخت آن ۲۲.۵% بوده (بازپرداخت ۱۲ ساله) اما به دلیل نیاز به خرید اوراق تسه نرخ موثر این وام در محدوده ۳۰% قرار می‌گیرد که توان بازپرداخت این تسهیلات برای بسیاری از افراد جامعه وجود ندارد.

با توجه به توضیحات فوق می‌توان دریافت که نه شبکه بانکی به دلیل سیاست کنترل مقداری ترازنامه توسط بانک مرکزی در شرایط فعلی توانایی پرداخت تسهیلات با شرایط مناسب جهت افزایش تولید مسکن را دارد و نه عموم جامعه توانایی بازپرداخت سنگین اقساط آن را دارند.

نیاز ۵.۷ میلیون واحد مسکونی تا سال ۱۴۱۰؛ شکافی که هر سال عمیق‌تر می‌شود

در سال ۱۴۰۰، تعداد واحدهای مسکونی در تصرف حدود ۲۴.۸ میلیون واحد و تعداد خانوار حدود ۲۶.۴ میلیون بوده که نشانگر کمبود ۱.۶ میلیون واحد مسکونی در آن سال است. از سوی دیگر طبق اطلاعات موجود در سال ۱۴۰۰ بالغ بر ۱.۴ میلیون واحد مسکونی خالی بوده که عموماً دارای قیمت بالا بوده و به نظر نمی‌رسد عموم جامعه توان خرید این املاک را داشته باشند. با این حال فرض می‌شود با توجه به اجرایی شدن طرح مالیات بر عایدی سرمایه از سه سال دیگر، ۵۰۰هزار واحد از این قسمت به بازار عرضه شود. همچنین براساس طرح جامع مسکن بالغ بر ۳.۸ میلیون مسکن فرسوده در کشور وجود دارد که نیاز به نوسازی دارند.

با توجه به پیش‌بینی مرکز آمار از رشد جمعیت کشور و در نظر گرفتن سناریوی محتمل و با فرض بُعد خانوار سه نفر، تعداد خانوار جمعیت تا سال ۱۴۱۰، حدود ۲۸ میلیون تخمین زده می‌شود.

بر همین اساس تعداد واحدهای ساختمانی تعیین شده در پروانه‌های ساختمانی کشور تا پایان سال ۱۴۰۲ و محاسبات ارقام فوق، حدود ۵.۷ میلیون واحد کمبود مسکن در افق ۱۴۱۰ در کشور برآورد می‌شود که نیاز به ساخت سالانه حدود ۷۱۲هزار واحد مسکونی را در هشت سال منتهی به سال ۱۴۱۰ نشان می‌دهد. این در حالی است که از سال ۱۴۰۰ تا پایان سال ۱۴۰۲ به طور متوسط سالانه حدود ۳۹۰هزار واحد مسکونی ساخته شده است که پوشش ۵۴% با میزان واحد مسکونی مورد نیاز را نشان می‌دهد.

رکود تورمی بازار مسکن

بازار مسکن طی سال‌های گذشته روند نوسانی داشته و با دوره‌های رونق و رکودی مواجه بوده ‌است. بسیاری رونق در بازار مسکن را ناشی از افزایش قیمت واحدهای مسکونی می‌دانند. در صورتی که افزایش قیمت مسکن و عدم بهبود قدرت تقاضا همواره منجر به کاهش حجم معاملات و وقوع رکود در این بازار گردیده است. رشد بالغ بر ۹۰درصدی قیمت مسکن که در بازه زمانی ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۲ همزمان با کاهش ۶۰درصدی حجم معاملات مسکن اتفاق افتاد، نشان‌دهنده این رویداد است. همچنین در بازه سال‌های ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۲ این موضوع تکرار شده است. به‌طوری که میانگین تعداد معاملات از ۱۰هزار واحد در ماه به حدود ۳هزار واحد کاهش یافته است.

تداوم رشد اجاره و تعدیل نسبت P/R در سال ۱۴۰۳

جهش‌های قیمتی در بازارها که عمدتاً به دلیل سیاست تثبیت نرخ ارز برخلاف رشد نقدینگی اتفاق می‌افتد، بر قیمت دارایی‌ها اثرگذاری بالایی دارد. جهش ارزی که در نتیجه این رخداد اتفاق می‌افتد، یکی از پیشران‌های افزایش بهای دارایی‌ها از جمله مسکن بوده است. با این حال، افزایش قابل توجه شاخص بورس و افزایش نقدشوندگی پول در این بازار را می‌توان یکی از محرک‌های جهش قیمتی مسکن در سال ۱۳۹۹ دانست که نسبت P/R را به بالاترین سطح تاریخی تا به آن زمان رساند. با این حال در خرداد سال ۱۴۰۲ و با جهش‌ نرخ ارزی که در اواخر سال ۱۴۰۱ اتفاق افتاد، شاهد سقف‌شکنی مجدد این نسبت بودیم و پس از آن با پیشی گرفتن تورم اجاره از تورم مسکن و همچنین کاهش جزئی رشد قیمت مسکن شاهد تعدیل این نسبت بودیم.

اجاره شاخصی است که متأثر از سطح عمومی دستمزد‌ها و تورم است و نمی‌تواند واکنش سریعی نسبت به افزایش قیمت دارایی‌ها از جمله قیمت مسکن نشان دهد. این اتفاق باعث می‌شود در زمانی که جهش قیمت مسکن اتفاق می‌افتد، اجاره به آن میزان بالا نرود و نسبت P/R افزایش یابد.

با وجود بالا بودن این نسبت در حال حاضر، انتظار نمی‌رود که قیمت مسکن با کاهش همراه باشد. تعدیل این نسبت از سال ۱۴۰۰ را می‌توان در نتیجه پیشی گرفتن تورم اجاره از تورم مسکن دانست، نه کاهش قیمت مسکن و عمدتاً عقب افتادن تورم اجاره از تورم به‌واسطه افزایش قیمت ارز (جامپ ارزی) رخ داده است.

به‌طور کلی، برای سنجیدن حباب دارایی‌های مختلف از نسبت قیمت آن به بازدهی استفاده می‌شود. زمانی که این نسبت از متوسط سال‌های گذشته بالاتر باشد، می‌تواند نشان از حباب قیمتی دارایی تلقی شود. با این حال، این رویکرد در بازار مسکن لزوماً صحیح نیست و اینکه نسبت P/R در سطوح بالاتر از میانگین قرار دارد، نمی‌تواند به تنهایی نشان‌دهنده حباب در بازار مسکن تلقی شود. چرا که قیمت مسکن پارامتری سرمایه‌ای و اجاره پارامتری تورمی است و در دوران‌هایی مثل سه سال اخیر، نااطمینانی‌های سیاسی و اقتصادی می‌تواند شکاف رشد میان این دو پارامتر را بیشتر کند.

چاشنی رکود به همراه آرامش نسبی در بازار مسکن

با توجه به اینکه قیمت اسمی مسکن چسبنده است، کاهش قیمت مسکن به ندرت صورت می‌گیرد، اما در دوران‌هایی که محرک جهش ارزی برای رشد قیمتی در بازار مسکن وجود ندارد، روند رشد واقعی قیمت مسکن نزولی شده و حتی وارد نواحی منفی شده است. در این مواقع، قیمت مسکن نمی‌تواند هم‌پای تورم عمل کند و از تورم عمومی عقب می‌ماند. بررسی ادوار تاریخی نشان می‌دهد که عقب ماندگی ۲۰درصدی قیمت مسکن از تورم، پایین‌ترین سطح رشد واقعی قیمت مسکن در مقیاس سالانه بوده‌‌ است.

نمودار بازدهی واقعی مسکن نشان می‌دهد که رشد واقعی قیمت مسکن در خردادماه به ۱۷-درصد رسیده که در محدوده کف بازدهی تاریخی قرار داشته و به این کف واکنش نشان داده و در مرداد ماه به ۱۱-درصد رسیده است.

همانطور که ملاحظه می‌شود، بازار مسکن از نیمه دوم سال ۱۴۰۲ هیچگاه بازدهی بالاتری از تورم نداشته است و شاید این دوره را بتوان طولانی‌ترین دوره این نسبت دانست. اما در شرایط فعلی که رکود سنگین بر بازار مسکن حاکم است، خریدارانی که از نقدینگی کافی برخوردار هستند، توانایی انتخاب املاکی با شرایط بهتر و ارزندگی بالاتر را پیدا می‌کنند.

اگر بخواهیم بازدهی واقعی تجمعی در بازار مسکن را محاسبه کنیم، از شاخص قیمت واقعی مسکن (تورم‌زدایی شده) استفاده می‌کنیم. نتیجه به دست آمده نشان می‌دهد که مجموع بازدهی بازار مسکن از ابتدای دهه ۹۰ (با احتساب کسب درآمد اجاره منهای استهلاک و سرمایه‌گذاری حاصل از درآمد اجاره در سپرده بانکی)  تا انتهای سال ۱۴۰۲ برابر با ۱۹۶۴درصد بوده‌ است.

قیمت دلاری مسکن در تهران؛ ۸% بالاتر از میانگین 10 ساله

میانگین قیمت آپارتمان در تهران از متوسط ۳۰ ساله ۱۱۲۴ دلار به متوسط ۲۰ ساله ۱۳۱۶ دلار و متوسط ۱۰ ساله ۱۳۵۴ دلار رسیده است. این موضوع را می‌توان تغییر پارادایمی در قیمت تعادلی دلاری مسکن تهران دانست. علت اصلی این موضوع را باید در بهای تمام شده دلاری مسکن جستجو کرد. از طرف دیگر ثبات نسبی در قیمت دلار در دهه ۸۰ برخلاف افزایش قیمت مسکن منجر به رشد دلاری قیمت هر متر مربع واحد مسکونی به بالاترین قیمت تاریخی شد. در نتیجه تغییر پارادایمی در قیمت تعادلی دلاری مسکن در گذر دو دهه صورت گرفته است. با این شرایط می‌توان گفت در صورت عدم تغییر سایر پارامترهای موثر، کاهش عرضه زمین در یک دهه آتی می‌تواند اثری مشابه گذشته بر افزایش قیمت تعادلی مسکن بگذارد.

در حال حاضر و مطابق با آخرین داده‌های منتشر شده، قیمت دلاری مسکن در شهر تهران به ۱۴۶۳ دلار به ازای هر متر مربع رسیده که حدود ۸درصد بالاتر از میانگین ۱۰ ساله قیمت دلاری مسکن است.

با توجه به برآورد دلار اقتصادی ۶۶۸۰۰ تومانی در انتهای سال ۱۴۰۳، قیمت هر متر مربع آپارتمان مسکونی با فرض میانگین قیمت دلاری ۱۴۶۳ دلاری برای هر متر مربع واحد مسکونی در تهران در انتهای سال ۱۴۰۳ به حدود ۹۷.۷ میلیون تومان می‌رسد که رشد ۱۰درصدی نسبت به مردادماه و ۲۰درصدی نقطه به نقطه را نشان می‌دهد.

به نظر می‌رسد با توجه به تغییرات ساختاری ایجاد شده در قیمت دلاری مسکن، نمی‌توان قیمت‌های فعلی را دارای حباب دانست و از همین رو میانگین قیمت ۱۰ ساله را می‌توان به‌عنوان کف تغییر قیمت مسکن در شهر تهران عنوان کرد.

هزینه فرصت بالا برای سرمایه‌گذاری در مسکن و نقش ابزارهای جدید

نقدینگی به‌عنوان شاه کلید تورم در اقتصاد ایران را می‌توان اصلی‌ترین عامل رشد مسکن نیز در بلندمدت دانست. هر چند سیاست تثبیت نرخ ارز در مقاطعی منجر به عدم رشد متوازن قیمت مسکن همپای نقدینگی شده، اما بعد از هر دوره دو تا چهار ساله سرکوب قیمت، مجدداً مسکن دچار جهش قیمت شده است.

در پنج سال اخیر با توجه به کاهش رشد نقدینگی، مسکن به رشد خود ادامه داده است. به‌طوری که میانگین رشد مسکن در پنج سال گذشته به‌طور متوسط ۵۵% بوده است. یکی از دلایل این موضوع، علاقه سرمایه‌گذاران به پارک پول در دارایی‌ با کمترین سطح نظارت و قانون‌گذاری بوده است. به‌طوری که در حال حاضر خرید دلار و یا طلا با محدودیت‌های فراوانی مواجه است، اما خرید ملک می‌تواند به‌عنوان گزینه مناسب سرمایه‌گذاری بدون توجه به محدودیت‌های قانون‌گذاری مورد توجه قرار گیرد.

با توجه به رشد بالاتر از نقدینگی قیمت مسکن در چند سال گذشته، به نظر می‌رسد در دو سال آتی نیز بتوان از بازار ملک به میزانی کمتر از تورم انتظار بازدهی را داشته باشیم. مگر در مواقعی که فرصت‌های سرمایه‌گذاری مناسبی به دلیل کمبود نقدینگی عرضه‌کنندگان یا موارد مشابه ایجاد شود که در این شرایط، نهادهای دارای نقدینگی کافی مانند صندوق‌های املاک و مستغلات می‌توانند از این موضوع بهره‌مند گردند. در حال حاضر به نظر می‌رسد تنها سرمایه‌گذاران حرفه‌ای به‌خصوص صندوق‌های املاک و مستغلات بتوانند از پس هزینه فرصت حضور در این بازار برآیند و بازدهی بالاتر از میانگین قیمت مسکن را برای سرمایه‌گذاران خود رقم بزنند.

منطقه ۱۰؛ برنده رقابت رشد قیمتی از سال ۱۳۹۷

رشد قیمتی هر متر مربع واحد مسکونی در مناطق تهران از سال ۱۳۹۷ نشان می‌دهد که منطقه ۱۰ با ۱۸۱۸درصد بیشترین و منطقه ۳ با ۱۲۶۱درصد کمترین رشد قیمتی را در این بازه ثبت کرده‌اند. در حالی که بررسی حجم معاملات در این بازه زمانی نشان می‌دهد که هر ساله بیشترین حجم معاملات در منطقه ۵ صورت گرفته‌ و کمترین حجم معاملات مربوط به منطقه ۱۹ بوده‌ است. کم بودن حجم معاملات در منطقه ۲۲ را می‌توان به قانون مرتبط با این منطقه مبنی بر حداقل میانگین متراژ واحدهای ساخته شده ۱۲۰ متر نسبت داد که به دلیل کاهش قدرت خرید موجب عدم تناسب شدید بین عرضه و تقاضا در این منطقه شده است.

اگر کل مناطق تهران را براساس نقشه تهران به دو قسمت شمال و جنوب تقسیم کنیم، میانگین حجم معاملات سال ۱۴۰۲ نسبت به سال ۱۴۰۱ نشان می‌دهد که مناطق شمالی و جنوبی هر دو شاهد افت حجم معاملات به میزان ۵۶درصد بوده‌اند که این موضوع، رکود شدید در بخش مسکن را نشان می‌دهد. با این حال، برآیند رشد قیمتی در این بازه زمانی نشان می‌دهد که با توجه به کاهش قدرت خرید پس از جهش قیمتی مسکن در سال ۱۳۹۹، تقاضای واحد‌های مسکونی در مناطق جنوبی بهتر از مناطق شمالی بوده و با توجه به اینکه طول دوره خرید مسکن با وجود بهبود جزئی همچنان در سطوح بالایی قرار دارد، انتظار می‌رود که تقاضای مسکن در مناطق جنوبی و حومه شهرها همچنان بالاتر از مناطق شمالی باشد.

پیشی گرفتن رشد قیمت مناطق جنوبی از سال ۱۴۰۰

اگر کل مناطق تهران را براساس نقشه تهران به دو قسمت شمال و جنوب تقسیم کنیم، از سال ۱۳۸۸ نسبت قیمت مسکن در مناطق شمال تهران (۱ تا ۸ و ۲۲) به مناطق جنوب (۹ تا ۲۱) در روند صعودی قرار گرفت و تا اسفندماه ۱۳۹۹ به اوج خود رسید. با افزایش قابل توجه قیمت مسکن در سال ۱۳۹۹، این نسبت وارد روند نزولی شد و در بهمن ماه ۱۴۰۲ به پایین ترین سطح از سال ۱۳۹۸ رسید.

بررسی علت واگرایی تورم شمال و جنوب مسکن تهران نشان‌دهنده پر شدن ظرفیت رشد قیمت در شمال شهر و محدود شدن استعداد رشد احتمالی آن در آینده از نگاه متقاضیان است. در حالی که مناطق جنوبی‌تر، پتانسیل بالاتری برای رشد قیمتی دارند. در واقع کاهش قدرت خرید با توجه به سطوح بی‌سابقه‌ی طول دوره انتظار خرید مسکن، تقاضا را از مناطق شمالی به سمت مناطق جنوبی‌ سوق داده ‌است و با توجه به اینکه بهبود قابل توجهی در قدرت خرید متقاضیان محتمل نیست، انتظار می‌رود این روند همچنان ادامه‌دار باشد و واگرایی قیمت مناطق مختلف کاهش یابد.

روند حجم معاملاتی و قیمت مناطق شهر تهران