نهضت ملی مسکن نیازمند 4هزار همت نقدینگی است

به گزارش آوای آگاه؛ روز گذشته، نشست تخصصی «تامین مالی مسکن؛ فرصت‌ها و چالش‌ها» با حضور سعید شیرزادی، مدیرعامل گروه مالی بانک مسکن، میثم حامدی، مدیر پژوهش، توسعه و مطالعات اسلامی سازمان بورس، شهاب‌الدین شمس، مدیرعامل شرکت تامین سرمایه بانک مسکن، مصباحی مقدم، رئیس کمیته فقهی سازمان بورس، محمدرضا جواهری، مدیرعامل گروه سرمایه‌گذاری مسکن و محمد حسین فاضلیان و صابر عسگرپور، اعضای هیئت مدیره بانک مسکن برگزار شد.

سعید شیرزادی، مدیرعامل گروه مالی مسکن در این نشست گفت: تامین مالی در حوزه مسکن ساده‌ترین راه بوده و بازده مسکن در سال گذشته در بین بازارهای موازی ۴۷درصد بوده است. این نشان می‌دهد بازده دلالی در حوزه مسکن بیش از تورم بوده است. افرادی که در بازار اولیه مسکن تامین مالی می‌کنند، بازده بالاتر از بورس کسب می‌کنند.

وی افزود: هر محصولی طراحی کنیم، مشتری خاص خود را دارد. ابزارهای مختلفی توسط نهادهای مرتبط طراحی شده است. صندوق بخشی بازار مسکن، صندوق زمین و املاک قابل تبدیل و .... از جمله این ابزارها است. دولت حتما باید یارانه‌های قابل توجهی به حوزه تامین مالی بدهد تا این حوزه روی ریل قرار بگیرد.

شیرزادی تصریح کرد: اصلاح ساختار پرتفوی گروه مالی مسکن از جمله اقدامات در حوزه اصلاح زنجیره مسکن است. لازم است به حوزه صنعت سیمان و فولاد ورود پیدا کنیم. اگر تولید مسکن را توسعه دهیم، موجب کنترل و مهار تورم می‌شود. بین 50 تا 70درصد درآمد خانوارها صرف هزینه مسکن می‌شود. گروه مالی بانک مسکن در تکمیل زنجیره ارزش مسکن کمک می‌کند تا بتواند صنعت فولاد را به‌ خط کند. ما در حوزه تامین مالی مسکن نیز به مسکن‌سازان کمک می‌کنیم تا بتوانیم ساخت مسکن ارزان را محقق کنیم.

در ادامه این نشست، میثم حامدی، مدیر پژوهش توسعه و مطالعات اسلامی سازمان بورس و اوراق بهادار اظهار داشت: ما در حال گذار از ابزارهای ساده به سمت ابزارهای پیچیده هستیم. در واقع به سمت ترکیب ابزارها پیش می‌رویم. اوراق سلف مسکن آخرین ابزاری است که در سازمان بورس و اوراق بهادار نهایی شده است.

وی خاطرنشان کرد: صندوق زمین و ساختمان، صندوق املاک و مستغلات، شرکت‌های سرمایه‌گذاری ساختمانی، فروش مسکن در بورس کالا، تامین مالی جمعی و توکن‌سازی و همچنین انواع اوراق مشارکت، اوراق تسهیلات مسکن، اوراق رهنی و مرابحه، اوراق منفعت و اوراق سلف از جمله مسیرهای تامین مالی مسکن محسوب می‌شوند.

حامدی اضافه کرد: اوراق سلف، هم اوراق ساخت بوده و هم در فروش متری زمین قابل استفاده است. اوراق مرابحه نیز، اوراق تامین مواد اولیه در ساخت مسکن است. اوراق منفعت به طور مستقیم در ساخت مسکن استفاده نمی‌شود، اما قابلیت ساخت یا بهره‌مندی از منافع ملک را در اختیار استفاده کننده می‌گذارد. از اوراق منفعت در زمین‌های وقفی که قابلیت مولدسازی دارند، می‌توان استفاده کرد. (مولدسازی وقف)

وی گفت: صندوق املاک و مستغلات و توکن‌سازی، ابزارهای مربوط به مالکیت مسکن هستند. صندوق املاک و مستغلات امکان خرید ملک آماده را فراهم می‌کند و توکن‌سازی نیز قابلیت خرید ملک به هر درصدی را برای استفاده‌کننده فراهم خواهد کرد. توکن‌سازی دارایی ملکی بسیار قابل توجه است. این موضوع در کمیته‌های فقهی در حال بررسی و اخذ مجوز است.

مدیر پژوهش توسعه و مطالعات اسلامی سازمان بورس تصریح کرد: سرمایه‌گذار در اوراق سلف مسکن در ساخت و مالکیت به اندازه سرمایه‌گذاری مشارکت خواهد کرد. همچنین پرداخت وجوه به اندازه متراژ پایه در زمان خرید اوراق و مالکیت ملک به میزان سرمایه‌گذاری و قابلیت تحویل و امکان جذب سرمایه‌های خرد برای سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن از دیگر مزایای اوراق سلف مسکن است. این ابزار به زودی رونمایی خواهد شد. خرید آپشن هم در این ابزار پیش‌بینی شده است و صندوق‌های سرمایه‌گذاری می‌توانند روی آن فعال باشند.

محمدرضا حبیب‌زاده، معاونت مالی و خدمات مشاوره تامین سرمایه بانک مسکن اظهار داشت: انواع روش‌های تامین مالی جمعی شامل تامین مالی مبتنی بر اهدا و مبتنی بر پاداش، تامین مالی مبتنی بر بدهی و تامین مالی مبتنی بر سهم است. تامین مالی مبتنی بر اهدا به صورت خیریه برای حمایت از پروژه‌ها است، اما تامین مالی مبتنی بر پاداش با ارائه پاداش‌های غیرپولی به حامیان انجام می‌پذیرد.

وی افزود: تامین مالی مبتنی بر بدهی نیز براساس قراردادهای مبتنی بر عقود شرعی به انبوه مردم انجام می‌شود. تاکنون 186 پروژه به صورت تامین مالی جمعی تحت پوشش قرار گرفته است. تنها 7 پروژه بوده که تامین مالی ناموفق داشته است. حجم کل سرمایه‌گذاری‌ها 511.10 میلیارد ریال بوده و تهران بیشترین سهم را در این تامین مالی به خود اختصاص داده است.

حبیب‌زاده خاطرنشان کرد: مزایای استفاده از تامین مالی جمعی – سرمایه‌پذیر، امکان جذب سرمایه مورد نیاز در زمان کوتاه و معاف از مالیات بودن آن است. همچنین امکان تامین مالی در پروژه‌های کوتاه مدت و بلند مدت را دارد. دریافت گواهی شرایط سرمایه‌گذاری در طرح‌ها از فرابورس، امکان سرمایه‌گذاری با مبالغ خرد، دریافت سود بیش از سود بانکی و سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ارزیابی شده توسط متخصصین سکو از دیگر مزایای تامین مالی جمعی خوانده شد.

وی گفت: شرکت تامین سرمایه بانک مسکن در خردادماه سال جاری موافقت اصولی تاسیس سکوی تامین مالی جمعی را نیز جهت رفع نیاز سند از شرکت فرابورس ایران دریافت کرد. در سکوی «فاندو» تامین مالی مبتنی بر بدهی در حوزه‌های تخصصی صنعت، ساختمان، حمل و نقل و راه و شهرسازی صورت می‌گیرد. خدمات سکوی تامین سرمایه بانک مسکن در حوزه ساختمان برای حمایت از سرمایه‌گذاران و سرمایه‌پذیران است و هر سرمایه‌گذار در کنار سرمایه دیگران می‌تواند پروژه‌های بزرگی را پیش ببرد. مشارکت در ساخت پروژه‌های کوتاه مدت، تامین سرمایه در گردش برای تهیه مواد و مصالح اولیه، حل مشکل نقدینگی سازندگان و پیشبرد فازهای مختلف ساخت از دیگر مزایای فاندو است.

در ادامه این جلسه، مصباحی مقدم، رئیس کمیته فقهی سارمان بورس و اوراقق بهادار گفت: اقتصاد مسکن تاثیرگذار روی سایر مشاغل است. تامین مالی مسکن، موضوع مهمی در تهیه مسکن است. یکی از راه‌های دیگر تامین مالی مسکن و مسکن انبوه، ایجاد صندوق‌های پروژه است. یکی دیگر از راه‌ها، مطالباتی است که بابت مسکن دارند و باید تبدیل به اوراق شوند تا بانک‌ها به نقدینگی تازه دست پیدا کنند.

وی تصریح کرد: شورای عالی بورس از مدت‌ها پیش دستورالعمل‌هایی برای تامین مالی صندوق مسکن و ساختمان در نظر گرفته است. اکنون دو راه برای تامین مالی مسکن داریم؛ نخست، صندوق پروژه‌ها و دوم، تبدیل مطالبات بانک‌ها به اوراق است که می‌توان پس از انجام این عملیات آن‌ها را در بازار سرمایه عرضه کرد. متاسفانه ذخیره طلا در خانواده‌های ایرانی جایگاه دوم را در میان ذخایر مالی دارد. براساس امار ارائه شده توسط وزیر راه و شهرسازی، دو میلیون و 600هزار مسکن خالی در کشور شناسایی شده است. ما نیاز به یک اهرم بازدارنده برای مسکن خالی داریم. ما باید مالیات خانه‌های خالی را به سرمایه فعال تبدیل کنیم. اکنون بخش مهمی از خانه‌های خالی مربوط به بانک‌هاست. باید فشاری توسط بانک مرکزی به بانک‌ها وارد شود تا مسکن‌های خود را واگذار کنند.

مصباحی مقدم افزود: منابع مالی که بانک‌ها در حوزه مسکن راکد گذاشته‌اند، رکود است که باید هرچه سریع‌تر رفع شود. سال‌ها قبل چهار صندوق در حوزه مسکن راه‌اندازی شد که اکنون متوقف شده‌اند. صندوق زمین و ساختمان‌ یک ظرفیت بسیار خوب است که می‌بایست چالش‌های آن را رفع کرد. حدود 8 سال توقف در حوزه ساخت مسکن داشتیم. باید از ظرفیت بازار سرمایه در حوزه مسکن استفاده شود. اکنون اوراق سلف مسکن و فروش متری اقدام مناسبی است که در صورت رفع موانع آن شاهد رشد تولید مسکن خواهیم بود. ما نیز حاضریم جلسات فوق‌العاده برگزار کنیم تا مسیر را کوتاه‌تر کنیم.

جواهری مدیرعامل گروه سرمایه‌گذاری مسکن گفت: در موضوع زمین و ساختمان طی 6 سال تنها 6 صندوق تشکیل شد. صندوق‌هایی هم که ایجاد شده، بسیار پرزحمت بوده است. متولیان باید بررسی و آسیب‌شناسی کنند، اما هیچ اتفاقی رخ نداده است. در این صندوق‌ها، مدیر ساخت در حکم پیمانکار وارد می‌شود و سود آنچنانی نمی‌برد. به عنوان مثال در صندوق نگین شهرری بررسی انجام دادیم و بیش از یک سال طول کشید تا جبران هزینه‌های مدیر ساخت پرداخت شود. در حالی که شاخص تعدیل پرداخت‌ها 3ماهه است.

وی تصریح کرد: یکی از دلایل کاهش تولیدات مسکن این است که پیش فروش و تهاتر به دلیل تورم در این روش زیانده است. در نتیجه تولید مسکن کاهش می‌یابد و رغبت سرمایه‌گذار کم می‌شود. معضل بعدی این است که به محضی که برای تامین مالی مسکن به سمت انتشار اوراق می‌رویم، روند بسیار زمان‌بر می‌شود. اگر این آسیب‌ها به‌طور جدی شناسایی نشوند، این بخش توسط مصرف‌کننده فعال نخواهد شد. در پروسه انتشار اوراق، نسبت گردش دارایی‌های سازنده 40درصد است، اما سود دوره از روز اول دریافت می‌شود. بنابراین باید دید حرف‌ها و دغدغه سازندگان چیست. اوراق سلف موازی یا فروش متری بسیار کاربردی است، اما اشکالات آن باید در ابتدا شناسایی و برطرف شود.

در ادامه این جلسه مطرح شد:

بررسی‌ها نشان می‌دهد در افق سال 1415 در بخش عرضه و تقاضای مسکن، احتمالا به تعادل خواهیم رسید. برای تکمیل واحدهای مسکن باقیمانده، 62 همت نقدینگی لازم داریم. میانگین دوره ساخت مسکن براساس صنعتی‌سازی برای پروژه 10 واحدی، دو سال است. به‌طور طبیعی 4 میلیون مسکن نهضت ملی باید بین 6 تا 7 سال ساخته شود که نیازمند ۴هزار همت در افق ۶ ساله سرمایه است.​​​​​​​