احتمال ریزش نرخ مسکن مردود است

اعظم هنردوست مدیر سرمایه‌گذاری گروه مالی مسکن در گفتگویی با همفکران در خصوص گزارش اسفندماه تحولات بازار مسکن شهر تهران و بازدهی کل این بازار در سال گذشته گفت: در خصوص گزارش منتشر شده یک سری انتقاد به آن وارد است چرا که به طور کل نحوه گزارش‌دهی آن اشتباه است. به‌‌عنوان‌مثال باتوجه‌به کاهش تعداد معاملات در شهر تهران، معاملاتی که در منطقه یک تهران انجام می‌شود به دلیل قیمت‌های بالاتر در این منطقه، باعث می‌شود که یک نقطه پرتی در محاسبات تحولات مسکن باشد.

وی در ادامه افزود: باتوجه‌به اینکه تعداد معاملات کم است موجب شده معاملات منطقه یک تهران به‌عنوان یک نقطه پرت تأثیر بیشتری در میانگین قیمت کل شهر تهران بگذارد و این موضوع سبب می‌شود که ما به‌اشتباه فکر کنیم روند قیمت مسکن صعودی است و این برداشت اشتباهی است؛ لذا به طور کل تعداد معاملات کم شده و اثر نقطه‌های پرت افزایش‌یافته، درحالی‌که ما باید در محاسبات میانگین‌گیری نقاط پرت را حذف کنیم. اما در کل باتوجه‌به قدرت خرید مردم و کسانی که از خرید مسکن جا ماندند نهایتاً می‌توانند مسکن‌های با قیمت متوسط و پایین را خریداری کنند.

وی در پاسخ به این پرسش که آیا باخبر احتمال ریزش نرخ مسکن در سال جدید موافق هستید یا خیر گفت: قطعاً با این گزاره مخالف هستم. از چه زمانی تا کنون تجربه این را داشته‌ایم که قیمت مسکن نزولی باشد؟ به طور کل کاهش قیمت مسکن به‌گونه‌ای است که طی سال‌هایی که رکود بر این بازارها حاکم می‌شود افرادی که نیازمند نقدینگی هستند مسکن خود را با قیمت پایین‌تری عرضه می‌کنند یا اینکه برخی از سازندگان قصد فروش واحدهای خود را با تخفیف داشته باشند، پس به‌طورکلی این گزاره مردود است. چون بازار مسکن بازاری است که چسبندگی قیمت دارد زیرا مسکن در کشور ما به‌عنوان یک دارایی امن نگاه می‌شود یعنی میل به اینکه اشخاص مسکن یا ملک داشته باشند خیلی زیاد است. از طرف دیگر چون افراد می‌توانند ملک خود را اجاره دهند با این رویکرد پیش می‌روند که ملک خریداری شده را اجاره می‌دهند و پس از آن که یک جهشی در بازار مسکن ایجاد شد آن را به فروش می‌رسانند و سود خود را از آن کسب می‌کنند‌

هنردوست بیان داشت: هرچند در حال حاضر نسبت P/R مسکن در بازه مناسب خود قرار ندارد که اجاره بخواهد بازدهی بالایی داشته باشد اما مردم همچنان با این رویکرد که یک دارایی امن در اختیار دارند اقدام به خرید کنند. پس قطعاً گزاره سقوط یا ریزش بی‌سابقه در بازار مسکن را نخواهیم داشت. اما قطعاً رکود خواهیم داشت این رکود عمیق‌تر هم خواهد شد ولی رکود از این جنس است که قدرت خرید مردم کاهش‌یافته. در واقع به‌نوعی رکود تورمی، ولی تورمی که اثر خود را گذاشته است و ما انتظار بیشتری نداریم.