بازار مسکن نیازمند طراحی ابزارهای جدید است

به گزارش آوای آگاه؛ اعظم هنردوست، مدیر سرمایه‌گذاری و تامین مالی گروه مالی مسکن در گفت‌وگو با آوای آگاه گفت: متاسفانه تقاضای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، وزن قابل توجهی را به خود اختصاص داده و موجب افزایش تقاضا برای مسکن شده است. بخشی از مازاد تقاضایی که وجود دارد ناشی از این موضوع است و تنها تقاضای مصرفی نیست.

هنردوست در مورد نوع دیدگاه به تقاضا تصریح کرد: برای مثال، فردی که مستاجر محسوب می‌شود، نیازمند تهیه مسکن برای خود بوده و یک تقاضای بالقوه است. اما تقاضای بالفعل، تقاضایی است که قدرت خرید را به دنبال دارد (یعنی قدرت خرید همزمان با این تقاضا وجود داشته باشد). فکر می‌کنم با توجه به افزایش قیمت‌هایی که وجود دارد، قدرت خرید‌ رو به کاهش است و شاید تقاضای بالفعل، رشد چندانی نداشته باشد.

این کارشناس بازارهای مالی و مسکن بیان داشت: به نظر می‌رسد سمت عرضه هم در سال جاری رشد خوبی نخواهد داشت؛ کاهش تعداد پروانه‌های ساختمانی نشانگر این است که میل به ساخت و ساز در کشور کم شده است. مورد دوم این است که تورم شدید باعث می‌شود قیمت مصالح ساختمانی به شدت افزایش پیدا کند. حتی پروژه‌هایی هم که در حال حاضر در حال اجرا هستند، روند پیشرفت آنها به دلیل افزایش ناگهانی قیمت‌ها، کند می‌شود و پروژه‌هایی که در حال تکمیل هستند، مستلزم گذشت زمان بیشتری هستند. باید عرضه را ملاک پروژه‌های تکمیل‌شده قرار دهیم، نه پروژه‌هایی که در حال ساخت هستند. به طور حتم تورم باعث کند شدن پیشرفت فیزیکی و کاهش تعداد پروژه‌های تکمیل‌شده می‌شود و این موضوع، عرضه را تحت تاثیر قرار می‌دهد.

هنردوست درخصوص کندی تکنولوژی در بحث ساخت و ساز و تاثیر آن در میزان عرضه اظهار داشت: تکنولوژی که ما در ساخت و ساز استفاده می‌کنیم، هنوز سنتی و قدیمی است. به طور حتم استفاده از تکنولوژی‌های جدید، تسریع در سرعت ساخت و ساز و صرفه‌جویی در هزینه‌ها را به دنبال خواهد داشت. نمونه‌هایی در گروه سرمایه‌گذاری مسکن داریم که با استفاده از تکنولوژی‌های جدید باعث صرفه‌جویی در هزینه ساخت شده است و می‌توانیم با همین تکنولوژی جدید، هم هزینه ساخت را کاهش دهیم و هم سرعت در ساخت و ساز را افزایش دهیم.

وی در ادامه با اشاره به روند بازدهی بازار مسکن نسبت به سایر بازارها گفت: بستگی دارد بازدهی بازارها را در چه بازه‌های زمانی با یکدیگر محاسبه کنیم. مسکن به دلیل چسبندگی قیمتی که دارد، یک دارایی امن است. بیشتر بازارها در یک بازه زمانی که زیان را جبران می‌کنند، با افت قیمتی مواجه می‌شوند. اما در حوزه مسکن چنین چیزی وجود ندارد. از ابتدای سال ۱۴۰۰ تا آخرین گزارش مسکن که مربوط به آذرماه است، شاهد افزایش قابل توجه در بخش مسکن پس از آذرماه هستیم. اگر بازدهی بخش مسکن را براساس داده‌هایی که منتشر شده است محاسبه کنیم، تقريبا ۶۹درصد بازدهی از ابتدای سال ۱۴۰۰ تا آذرماه داشته است. باید بازدهی مسکن را پس از آذرماه که آخرین گزارش بانک مرکزی ارائه شده است، محاسبه کنیم تا به مقایسه واقعی‌تری با دیگر بازارها برسیم.

هنردوست خاطرنشان کرد: با توجه به اطلاعات موجود، دیگر بازارها رشد داشته‌اند. در حال حاضر، تنها بازدهی شاخص کل پایین‌تر از بخش مسکن است. دیگر بازارها بالاتر هستند، اما تنها به این دلیل است که بازدهی را بر مبنای داده‌هایی محاسبه می‌کنیم که در آذرماه منتشر شده و پیش از رشد اخیر بوده و داده‌های بازارهای دیگر بروز است. به دلیل اینکه ریسک بخش مسکن ریسک کاهش قیمت کمتری دارد، اگر بخواهیم بازدهی را متناسب با ریسک در نظر بگیریم، بازدهی قابل توجهی نسبت به دیگر بازارها داشته است. یعنی بر مبنای ریسکی که داشته، بازدهی آن مطلوب بوده است.

وی گفت: چسبندگی قیمت به این معنا است که کاهش قیمت نخواهید داشت و منظور این نیست که نسبت به دیگر بازارها کم بوده است. اما چرا بخش مسکن چسبندگی قیمت دارد؟ دلیل این است که زمانی که شما یک ملک را در اختیار دارید، می‌توانید آن را اجاره دهید و چون در باور عموم مردم ملک همیشه به عنوان یک دارایی امن به شمار می‌رود، شخص دارنده ملک حاضر است خانه را خالی بگذارد، اما ملک خود را حفظ کند. به همین دلیل زمانی که این میل به عدم عرضه بین مردم وجود دارد، کاهش قیمتی نخواهیم داشت. مسکن با وجود نوسانات اقتصادی هم دچار کاهش قیمتی نمی‌شود و دولت در سال‌های اخیر نقش اثرگذاری در تنظیم بازار مسکن نداشته است.

وی در پایان تصریح کرد: دوره بازگشت سرمایه بخش مسکن به دلیل ماهیت خاص و زود بازده نبودن، بلند مدت بوده و نیازمند طراحی ابزار‌های متفاوتی است. ابزارهایی وجود دارد که دوره‌های بازپرداخت آن بلند مدت‌ است و با یک لگ زمانی بازپرداخت‌های آن شروع می‌شود تا یک پروژه ساختمانی بتواند به یک درصد پیشرفت فیزیکی مطلوب برسد و پیش‌فروش را شروع کند یا حتی ساخته شود و سپس به فروش برسد. به همین دلیل سازمان بورس و اوراق بهادار باید به فکر بخش مسکن باشد. اگر می‌خواهد در این زمینه به دولت کمک کند، باید روی طراحی ابزارهای جدید برای این بخش تمرکز کند. یکی از این ابزارها، سلف مسکن بوده که متأسفانه هنوز دستورالعمل آن نهایی و ابلاغ نشده است. همچنین باید ابزارهای دیگر را طراحی و به تامین مالی این بخش کمک کند. تورم‌هایی که در بخش تامین مصالح وجود دارد و قیمت مصالح که به افزایش است، باعث می‌شود که به عرضه مسکن ضربه وارد شود و رشد مطلوبی نداشته باشد.