لزوم نظارت ویژه ناظر بر معاملات صندوق املاک

علی رضامنش کارشناس بازارسرمایه گفت: بعد از تجربه‌ ناموفق صندوق‌های زمین و ساختمان به تازگی صندوق سرمایه‏ گذاری املاک و مستغلات به عنوان یک ابزار جدید به منظور جلب مشارکت سرمایه‌های خرد و علاقه‌مند به حضور در بازار مسکن در بازارسرمایه بعد از طی مراحل پذیره نویسی و‌ کسب مجوزهای لازم در فرابورس ایران پذیرفته شد؛ بدین ترتیب از این به بعد سهامداران  برای پوشش ریسک افزایش قیمت مسکن نیازی به خارج کردن پول از بازار سرمایه ندارند.

وی افزود: فعالیت اصلی این صندوق همان‌طور که از نام آن برمی‌آید، خرید و فروش املاک و مستغلات است و از طریق خرید املاک علاوه بر تقسیم عواید ناشی از اجاره آنها از محل افزایش ارزش ملک در دوره‌ تملک نیز به دارندگان واحدهای خود سود می پردازند. 

رضامنش بیان کرد: دریافت تسهیلات، سرمایه گذاری در اوراق بهادار رهنی و همچنین اوراق بهادار شرکت‌های ساختمانی که در بورس پذیرفته شده‌اند، نیز جزو امورات فرعی این صندوق‌ها هستند؛ علاوه بر این می‌توان باقی‌مانده وجوه صندوق را در سپرده‌های بانکی و گواهی سپرده بانکی سرمایه گذاری کرد. بنابراین بازدهی این صندوق تقریبا مشابه با بازدهی ملک طی دوره فعالیت است.

این فعال بازارسرمایه اظهار داشت: در صورت موفقیت این ابزار کارآمد نه تنها بخش مهمی از دارایی‌های مازاد بانک‌ها و دولت از حالت راکد به مولد تبدیل می‌شود بلکه از طریق تجمیع سرمایه‌های خرد(که امکان ورود مستقیم به بازار مسکن را ندارند) منابع مازاد اشخاص حقیقی و حقوقی وارد صنعت ساخت و ساز مسکن می‌شود؛ بدین ترتیب با خارج شدن بانک‏ها از حوزه‌ مسکن، هم نقدینگی آزاد شده حاصل از فروش املاک به سمت فعالیت بانکداری می‌رود و منابع برای حمایت از تولید و تقویت سرمایه‌ در گردش فراهم‌ می‌شود و هم انگیزه‌ی سوداگری بانک‌ها در بازار ملک کاسته می‏شود و احتمالا موجب کنترل تورم حوزه‌ مسکن خواهد شد.

به گفته وی؛ متاسفانه نماد صندوق ارزش مسکن با توجه به حجم نسبتا کوچک ۱۵۰ میلیارد تومانی و دامنه‌ نوسان غیرمعقول ده درصدی مورد توجه سفته بازان بازار قرار گرفت و بعد از سه روز صف سنگین خرید و غیبت و انفعال تامل برانگیز دارندگان اصلی و سایر ارکان این صندوق، در قیمت ۱۵۰ درصدی NAV به تعادل رسید و درحال معامله است، اما در این بین نکته قابل تامل رفتار ارکان بازار است که مانند همیشه در ابتدای ایجاد چنین انحرافاتی دست روی دست گذاشته و تنها نظاره‌گر رشد یک حباب تازه هستند. 

این کارشناس بازارسرمایه خاطرنشان کرد: در این چند روز بازارگردان نماد، به دلیل سقف محدود واحدهای سرمایه‌گذاری امکان صدور و فروش واحد نداشت و عملا دست‌های خود را به نشانه‌ تسلیم بالا برده بود. همچنین نهاد ناظر نیز بدون توجه به شرایط خاص نماد اقدامی در محدود کردن دامنه نوسان این صندوق ننمود و به نظر می‌رسد حالا در این قیمت‌ها و بعد از حجم سنگین معاملات نماد صندوق را به دلیل ظن دستکاری قیمت ببندد و نهایتا نامه‌ایی از صندوق مبنی بر بدون تغییر بودن NAV نسبت به ارزش اسمی از سوی مدیر صندوق بر سامانه‌ کدال منتشر می‌شود و بازگشایی همراه با صف فروش سنگین موجب زیان چند ده درصدی سرمایه‌گذاران حقیقی خواهد شد.

رضامنش تصریح کرد: وظیفه‌ حاکمیتی سازمان صیانت از این ابزار است و اورولیو شدن این نماد باعث ایجاد صف سنگین فروش در روزهای آتی می‌شود و باز به بهای سودجویی عده‌ای دلال یک ابزار مفید و کارآمد بدنام شده و اعتماد سرمایه‏ گذاران بیش از پیش به تاراج  می‏رود.

وی در نهایت گفت: امروز سازمان‌بورس با روش هایی مانند محدود کردن دامنه نوسان نماد یا افزایش سقف صندوق و به تبع آن اجازه صدور و عرضه به بازارگردان می‏تواند از وقوع این امر پیشگیری کند؛ در غیر این‌صورت بعد از افزایش قیمت چندبرابری سهم، نماد را بسته و ملزم به شفاف سازی می‏کنند و سهم بعد از بازگشایی با صف فروش در روزهای متعدد حتی به کمتر از ارزش اسمی خواهد رسید؛ باید منتظر ماند و دید آیا این‌بار نوش دارو پیش از مرگ سهراب می‌رسد !!؟؟