بررسی دلایل رشد بی وقفه نرخ مسکن در تهران

محمد اولاد کارشناس مسکن در خصوص وضعیت معاملات مسکن گفت: در اینباره چند مساله وجود دارد. یکی این که بخشی از تورم مسکن ناشی از همان تورم عادی است که در سایر بخش ها نیز وجود دارد و اتفاق افتاده است. بخش‌های دیگر این تورم نیز به دلیل شرایط عرضه و تقاضا و شرایط خاص بخش مسکن است و این دو موضوع رو باید از هم تفکیک کرد.

 وی در ادامه افزود: در نگاهی بلند مدت، عملا می توان گفت که در طی یک دوره پنجاه ساله میزان رشد قیمتی بخش مسکن تقریبا با رشد سایر بخش‌ها خیلی تفاوتی نداشته، البته در کوتاه مدت تفاوت‌هایی وجود دارد، یعنی بعضا بیش از تورم رشد می کند. دلیل این هم در واقع مربوط می شود به ساختار بخش مسکن. مسکن یا خدمات سکونت جزو نیازهای ضروری هر خانوار است. هر خانوار در واقع در نیازهای ضروری خود، خوراک و پوشاک و سرپناه را نیاز دارد. حال هزینه‌ تامین این سرپناه، اگر بخواهیم خدمات سکونت را  به عنوان یک کالای مصرفی در نظر بگیریم، هزینه‌ آن جز هزینه‌هایی است که بالاست. در واقع شما خدمات اقامتی یا سکونت را می‌توانید خریداری کنید.

اولادی بیان داشت:  به هرحال هزینه اقامت به هر شکلی مانند اجاره پانسیون و... بالاست و این هزینه تقریبا همیشگی است. حال یکی از راه‌های اینکه بتوان یک پایداری در ساختار مالی ایجاد کند این است که بخشی از این هزینه‌های زندگی را تبدیل کند به سرمایه‌گذاری که از محل آن تامین شود. بعنوان مثال، شخصی ده میلیون تومان درآمد دارد، پنج میلیون درآمد صرف اجاره‌ خانه و الباقی هزینه خورد وخوراک و ... می شود. این فرد از نظر پایداری درآمد نگران است که در دوران کهنسالی و بیماری و ... چگونه زندگی را مدیریت کند و ممکن است در آن زمان این درآمد را نداشته باشد. در نتیجه این فرد یا باید درآمد خود را افزایش دهد یا این که بخشی از هزینه های خود را به سرمایه گذاری تبدیل کند. در واقع خرید مسکن برخلاف آن چیزی که میگویند یک کالای مصرفی است، به نوعی سرمایه گذاری است. به همین  دلیل در حساب های درآمد و هزینه‌ خانوار هم برای افرادی که مالک مسکن هستند هم در بخش هزینه اجاره مسکن وارد می شود و در بخش درآمد نیز همان میزان اجاره را بعنوان درآمد فرد منعکس می کنند. 

این فعال حوزه مسکن افزود:  در نهایت فرد یک آیتم تحت عنوان خدمات سکونتی دارد و آن را با خرید مسکن می خواهد تبدیل کند به سرمایه‌گذاری روی خانه ای که داشته باشد که در آینده  نگران سرپناه خود نباشد. اما این سرمایه گذاری، سرمایه گذاری بسیار گران قیمتی است. چون  یک بار در عمر فرد اتفاق میفتد و برای همه عمر و قابلیت انتقال به نسل‌های بعدی را نیز دارد. ضمن این که استهلاک خیلی کمی دارد و حتی در صورت مستلک شدن مسکن، زمین آن هیچوقت مستهلک نمی شود و به نسل های بعد به ارث می رسد. 

وی در ادامه گفت: این ویژگی ها تحریک بیشتری ایجاد می‌کند که چنین سرمایه‌گذاری که استهلاک بسیار کمی هم دارد و قابلیت انتقال نسل بعدی دارد، درآمدزایی همیشگی نیز دارد چون  یکی از نیازهای اساسی بشر اقامت و سکونت است لذا مسکن یک سرمایه‌گذاری کم ریسک بشمار می رود.اما هزینه‌ی تولید مسکن و زمان بر بودن تولید مسکن  بسیار بالاست و از طرف دیگر هم درواقع مسکن چیزی نیست که یک چهار دیواری که در دل کویر آن را ساخت، بلکه مسکن با زیرساخت‌ها و خدماتی که اطراف خود دارد مفهوم پیدا می‌کند.  در نتیجه هرچقدر به  همسایگی‌ها، خدمات و  زیرساخت دسترسی بالاتری داشته باشد ارزش آن بالاتر  رفته و گرانتر می شود و به طبع آن تقاضای آن نیز افزایش می یابد. افراد زیادی به دنبال این هستند که زمین هایی با ویژگی هایی که گفته شد را خریداری کنند. در واقع رانت طبیعی زمین وجود دارد. زمین‌هایی که در محل‌های خاصی هستند متقاضیان زیادی دارند قیمت آن زمین ها افزایش می یابد، در مقابل زمین‌هایی که موقعیتشان چندان خاص نبوده به طبع تقاضای پایین تری دارند. لذا این رانت طبیعی زمین در واقع در اثر برنامه ریزی ها تغییر پیدا می کند‌. یعنی ممکن است شما یک زمینی را خریداری کرده‌اید و سپس در کنار آن زمین یک بزرگراه احداث می شود و از همین رو قیمت این زمین چندین برابر می شود این نیز یک رانت برنامه‌ای است که نصیب مالک زمین می شود. در نتیجه سرمایه گذاری در ملک و زمین آورده های دیگری از این جنس نیز دارد. شهر رشد می‌کند و توسعه می یابد و به محض بزرگ شدن، فردی که خانه ای در حاشیه شهر خریداری کرده است و چندان ارزش بالایی ندارد ولی با توسعه و گسترش شهر ارزش این خانه به یکباره بسیار بالا می رود. از همین رو تمام این عوامل موجب تهیه و تحریک سرمایه گذاری در این بخش می شود.

 

این کارشناس حوزه مسکن گفت: مشکلی که سرمایه‌گذاری در مسکن دارد این است که زمان بر بودن واکنش عرضه و تقاضا است. یعنی به محض اینکه تقاضا افزایش می یابد اینطور نیست که آن را به سرعت از انبار بیاورند و به مشتری عرضه کنند که قیمت افزایش پیدا نکند. حداقل دو سال طول می‌کشد که برنامه ریزی کرده و سازندگان با تملک گرفتن زمین ها دست به ساخت بزنند. این پروسه دو تا سه سال به طول می انجامد. پس  واکنش بازار نیز نسبت به تغییرات عرضه و تقاضا بالاست. دقیقا همین موضوع موجب می شود که سیکل های تجاری مسکن با شدت زیادتری نسبت به سیکل های تجاری عادی اتفاق بیفتد. یعنی در واقع طی یک دوره تقاضا برای واحد مسکونی افزایش می یابد ولی عرضه براحتی نمی تواند افزایش یابد و عرضه عمودی تر است. در نتیجه قیمت آپارتمان بشدت افزایش پیدا می کند.  البته تا جایی این قیمت رشد پیدا می کند که قدرت خرید متقاضیان و تقاضا بشدت کاهش یابد.

وی بیان داشت: انفجار قیمتی موجب می شود عرضه کنندگان شروع به ساخت و ساز کنند اما عرضه کنندگان طی دوسال بعد مسکن ساخته شده شان به دست متقاضی می رسد که آن زمانی است که متقاضی دیگر توان خرید ندارد. در نتیجه تقاضا کاهش می یابد و در این نقطه وارد دوره رکود می شویم که این رکود بسیار عمیق است تاجایی که مجدد قدرت خرید مردم ایجاد شود و مجدداً اقدام به خرید کنند و مجددا انفجار قیمت بعدی شکل می گیرد.  البته این سیکل یکسری پیچیدگی نیز دارد. به عنوان مثال زمانی که عرضه افزایش پیدا کند قیمت زمین به شدت افزایش می‌یابد چون سازندگان به دنبال زمین برای ساخت هستند، در نتیجه همزمان با توقف رشد قیمت آپارتمان،  نسبت قیمت زمین کلنگی به آپارتمان به شدت افزایش می یابد در نتیجه ساخت و ساز مقرون به صرفه نخواهد بود و این پروسه متوقف می شود تا جایی که می‌بایست قیمت آپارتمان چنان انفجاری رشد کند که نسبت قیمت زمین به آپارتمان معکوس شود یعنی قیمت آپارتمان بالاتر برود بعد در نتیجه دوباره ساخت و ساز سود آور شود عرضه کننده وارد میدان شود. 

محمد اولادی افزود: اما نکته‌ای که وجود دارد این است که زمانی که قدرت خرید مردم در اثر قیمت بالای مسکن کاهش می یابد، یک تعداد از افرادی که دیگر نمی توانند مسکن خریداری کنند به سمت بازار اجاره سوق پیدا می‌کنند و در نتیجه تقاضای اجاره، به دلیل عدم افزایش همزمان عرضه، افزایش می یابد. البته عرضه آن نیز به راحتی نمی تواند واکنش نشان دهد. در این موقعیت نیز عرضه واحدهای اجاره ای می بایست افزایش یابد با افزایش عرضه واحدهای مسکونی عرضه واحدهای فروش کم میشود در نتیجه مجدداً قیمت ها شروع به رشد می کنند. این سیکل ها به طور مداوم در حال تکرار هستند. 

وی در همین راستا افزود: عواملی که در همه این چرخه ها موثر است می توان به میزان ظرفیت تولید مسکن در شهرها اشاره کرد، این که در داخل محدوده شهر آیا زمینی وجود دارد که ساختمان سازی در آن انجام شود یا خیر؟ در حال حاضر در برخی از محدوده های شهر تهران زمینی برای ساخت و ساز وجود ندارد. که این موضوع همان نسبت قیمت زمین کلنگی به آپارتمان را  به شدت افزایش می دهد و عرضه نیز به صرفه نیست که آپارتمان ساخته شود. اما قیمت آپارتمان نیز ممکن است پس از آن به شدت رشد یابد اما مسئله این است که دیگر زمینی برای ساخت و ساز وجود ندارد. که از همین حیث یک عدم تعادل هایی نیز به وجود می آید. در  بسیاری از محلات شمال تهران این موضوع وجود دارد.

این کارشناس حوزه مسکن گفت: اما بررسی گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد که طی دو سال گذشته یک انفجار قیمت مسکن را داشتیم. قیمت مسکن از سال ۹۸ تقریباً دو برابر شد. ظرف مدت یکسال تقریبا از متری ۱۲میلیون تومان به متری ۲۵میلیون تومان رسید و در حال حاضر نیز حدود ۳۴میلیون تومان متوسط نرخ مسکن در تهران است. البته افزایش اخیر نرخ مسکن کمتر از نرخ تورم عمومی است چون در شرایط رکود قرار داشتیم اما انفجار قیمت دیده شد که پس از آن عملا این انفجار قیمت موجب نشد عرضه کنندگان دست به ساخت بزنند. زیرا ظرفیت ساخت و ساز در تهران اشباع شد. ظرفیت ساخت و ساز به ویژه در شمال تهران که بیشترین پروانه های ساختمانی در این محدوده صادر می شود، در جنوب تهران ساخت و ساز به دلیل ریزدانگی، مشکلات مالکیتی ، هزینه های بالا و معابر تنگ و شلوغ چندان محبوبیت ندارد. ۴۰درصد پروانه های ساخت و ساز در مناطق یک، دو و سه و ۲۲متمرکز بودند، که در این مناطق نیز اشباع شدند و زمینی برای ساخت و ساز وجود ندارد در نتیجه نسبت قیمت زمین به آپارتمان بعد از ۱۰الی ۲۰سال که یک بود،حال می رسد به بالای ۲ الی ۲/۵. به دلیل عدم وجود زمین برای ساخت و ساز، چنان قیمت آن بصورت انفجاری رشد می کند که نسبت قیمت زمین به آپارتمان را در این محدوده که گفته شد می رساند. پروانه ساختمانی دیگر صادر نمی شود چون کسی قادر به ساخت نیست.

این فعال حوزه مسکن بیان داشت: حال سوال این است که در چنین شرایطی چه آیتمی می‌تواند بازار را کنترل کند؟ این که به قدری قیمت افزایش یابد که قدرت خرید مردم چنین اجازه ای را ندهد که حال حاضر نیز مشاهده میکنیم که قدرت خرید عملا اجازه نداد که مردم تقاضای جدید داشته باشند و حجم معاملات کاهش یافته این حقیقت را کاملا نشان داد. وقتی قدرت خرید به این میزان کاهش یافت کاملا مشخص بود که پس از آن  تقاضا ها به سمت اجاره می رود. در اجاره مسکن نیز دقیقا همین مشکل وجود دارد . بهای اجاره شروع به افزایش می‌کند. وقتی ساخت و سازی وجود ندارد، عرضه ای وجود ندارد میزان اجاره ها وحشتناک رشد می کند تا جایی که متقاضیان اجاره مسکن مجبور به مهاجرت از تهران شوند. زیرا ظرفیت اشباع شده و عرضه ای وجود ندارد. در چنین شرایطی با هیچ کنترل قیمتی نمی توان قیمت ها را تثبیت کرد و جمعیت به سمت شهرهای اطراف حرکت می کند. البته طی یکی دو ماه گذشته شاهد بازگشت سرمایه هایی که به بازار سرمایه رفته بودند هستیم و این موضوع کمی تقاضا را تحریک کرد کمی موجب رشد افزایش قیمت مسکن نسبت به ماه گذشته شد و  میزان معاملات نیز بیشتر شد. ولی عملا معاملات از نوع معاملات خانه های اول نیست و  بیشتر  از نوع تغییر مالکیتی است.